Gayrimenkul Danismanlari Birliği

Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse bu gelir, halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir. Elde edilen bu gelir gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisi ise mart ve temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir. Yani 2023 yılında elde edilen kira geliri, 1-31 Mart 2024’te beyan edilecek ve 2024 Mart ve Temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir.

Kiraya verilen gayrimenkulden kasıt ise; konut, ev, iş yeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir.

Bu kiralamadan elde edilen gelirin vergilendirilmesi ile ilgili önem arz eden hususları aşağıda soru/cevap şeklinde anlatmaya çalıştım. Hatta aşağıda belirttiğim giderleri ibraz ederseniz hiç vergi ödemeyebilirsiniz bile.

Soru 1) Konuttan Elde Ettiğim Kira Gelirim Çok Düşük Yine De Beyan Edecek Miyim?

2023 yılında konutun kiraya verilmesi dolayısıyla elde edilen kira gelirinin toplamı 21 bin TL ya da bu tutarın altındaysa beyan etmenize gerek yoktur. 21 bin TL’yi aşarsa o zaman beyan etmeniz gerekecektir.

Soru 2) 21 Bin TL’nin Altında Olan Konut Kira Gelirimi Beyan Etmeyeceğim Ama Vergi Dairesine Ayrıca Bir Bildirimde Bulunmak Zorunda Mıyım?

İleride -ki şu aralar Hazine ve Maliye Bakanlığı sahaya inmiş vaziyette- olası bir sorunla karşılaşmamak için isterseniz bağlı olduğunuz yer vergi dairesine ya da hazır beyan sisteminde bunu bir dilekçeyle bildirebilirsiniz.

Bu internet ( https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan ) adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla dilekçenizi verebilirsiniz.

Hazır Beyan Sisteminde yer alan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığındaki ifadeler şöyledir:

-İstisna altında kira geliri elde ettim (konut),

-Kira geliri elde etmedim,

-Gayrimenkulü sattım,

-Kendim oturuyorum,

-Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,

-Beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak)

Bunlardan uygun olanı belirtmenizde fayda var.

Soru 3) 21 Bin TL’lik İstisna Nedir?

2023 yılında konut kira geliri elde edenler, elde ettikleri bu geliri süresinde vergi dairesine beyan etmeleri durumunda 21 bin TL’lik bir istisnadan yararlanırlar. Örneğin 2023 yılında (konutundan ya da konutlarından) aylık 5 bin TL (yıllık 60 bin TL) kira geliri elde eden emekli Mehmed amca kira gelirini vergi dairesine beyan ettiğinde yıllık kira gelirinden (örneğimize göre 60 bin TL’den) 21 bin TL istisna tutarı düşülür. Yani daha az tutar üzerinden vergilendirilir. Bu istisna tutarı ise her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılır. Örneğin 2024 yılında elde edeceğiniz konut kira gelirine 33 bin TL istisna uygulayacaksınız.  

Soru 4) 21 Bin TL’lik İstisnadan Herkes Yararlanabilir Mi?

Konut kira geliriyle birlikte market, lokanta vs yerlerin işletilmesi gibi faaliyetlerden ticari kazanç elde edenler, zirai kazanç elde edenler veya avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı olanlar istisna uygulamasından yararlanamazlar.

Örneğin Avukat Duygu Hanım avukatlık faaliyetinin yanında ayrıca şahsına ait bir konuttan kira geliri elde etmiştir. Avukat Duygu Hanım’ın serbest meslek kazancı (avukatlık faaliyetinden dolayı) olması nedeniyle kira geliri istisnasından yararlanamaz.

Ayrıca bu istisna sadece konuttan elde edilen kira gelirlerine uygulanır. İş yeri kira gelirlerine uygulanmaz.

İlaveten bir kişinin 2023 yılında elde ettiği ücret, faiz, kâr payı gibi menkul sermaye iradı, başka kira geliri, ev alım satımı gibi faaliyetlerden elde edilen değer artış kazancı ile süreklilik arz etmeyen arızi ticari kazancının toplamı 2023 yılı için 550 bin TL’yi aşıyorsa (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) bu istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin Ercan Bey 2023 yılında faiz, kâr payı, şeklinde toplamda 600 bin TL gelir elde etmiştir. Ercan Bey ayrıca kiradaki konutundan da kira geliri elde etmiştir. Ercan Bey faiz kazancından dolayı (600 bin TL) konutlara uygulanan 21 bin TL’lik istisnadan yararlanamaz.  

Konut kira gelirinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde de istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyanname ile beyan edenler istisnadan yararlanabilirler.

Soru 5) 2023 Yılında Konuttan 120 Bin TL, Stopaj Yoluyla Vergilendirilmiş 300 Bin TL De İş Yerinden Kira Gelirim Vardı. Ayrıca Bir Şirkette Aylık 30 Bin TL (Yıllık 360 Bin TL) Ücret Gelirim Vardı. İstisnadan Yararlanabilecek Miyim?

Kişinin elde etiği kira geliri için istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı, 2023 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 550 bin TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit edilecektir.

120 bin TL + 300 bin TL + 360 bin TL=780 bin TL

780 bin TL, 2023 yılı için belirlenen 550 bin TL’yi (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) aştığından 21 bin TL’lik istisnadan yararlanılmayacaktır.

Soru 6) Kirada İki Evim Var, İki Ev İçin De Ayrı Ayrı İstisna Uygulayacak Mıyım?

İstisna tutarı her kişi için ayrı ayrı hesaplanır.

Şöyle ki; iki kişi bir eve eşit hisseli olarak sahipseler, elde edilen kira gelirinin yarısını birinci ortak kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine; diğer ortak ise diğer yarısını kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine beyan eder. Her iki vergi dairesi iki beyandan da ayrı ayrı istisna tutarını düşer. Yani aynı kira gelirinden iki kez istisna düşülmüş olacaktır.

Diğer taraftan örneğin Yüksel Bey’in 2 ayrı yerde 2 konutu var ve her konut için 2023’te yıllık 50’şer bin TL (toplamda 100 bin TL) kira geliri elde etmiş olsun. 100 bin TL’yi ikamet ettiği yer vergi dairesine beyan eder ve sadece 21 bin TL’lik (tek-bir sefer) istisnayı düşer. Burada dikkat edilmesi gereken husus istisna kişi sayısı ile doğru orantılıdır.

Özetle bir evin iki ortağı var ise istisna iki sefer; iki evin tek sahibi varsa tek istisna düşülür.

Soru 7) Kiracım İşsiz Kaldığı İçin Son İki Yılın Tüm Kirasını İkinci Yılın Son Ayında Toplu Olarak Verdi. Ne Olacak Şimdi?

Bir taşınmaz, birden fazla yıl kullanılmış ve önceki yılların kira bedelinin tamamı takip eden yıllarda ödenmiş ise tüm gelir ödenen yılın geliri sayılır. Ancak, kiralanan taşınmazın gelecek yıllara ait bedelleri toplu olarak ödenmişse gelecek yıllara ait olan bedeller ilgili yılların geliri sayılacaktır.

Örneğin Onur Bey, 2022 ve 2023 yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı evin 2 yıllık kira bedeli olan 100 bin TL’yi (her yıl için 50 bin TL olduğunu kabul edelim) 2023 Aralık ayında toplu olarak ödemişse, 100 bin TL 2023 yılının geliri sayılır ve 2024 1-31 Mart’ta 100 bin TL’nin tamamı beyan edilir. 

Ancak peşin tahsil edilen kiralar ülkeyi terk ve ölüm hallerinde, peşin tahsil edilen kiraların tamamı aynı yılın geliri sayılır.

Örneğin, Onur Bey, 2023, 2024 ve 2025 yıllarında mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmazın 3 yıllık kira bedeli olan 150 bin TL’yi (her yıl için 50 bin TL olduğunu kabul edelim) 2023 yılında toplu olarak ödemişse (gelecek yılın kirasını da), 150 bin TL’nin 2023 yılı için olan 50 bin TL’sini 2023 yılının geliri olarak 2024 1-31 Mart’ta beyan edecektir. Kalan tutarlar ise gelecek yılların geliri sayılacak ve 2024’te beyan etmesine gerek olmayacaktır.  

Soru 8) Konut, Eşime Ait Ama Kira Benim Banka Hesabıma Yatıyor. Beyannameyi Ben Mi Yoksa Eşim Mi Verecek?

Uygulamada çoğu zaman vergi idaresi kirası verilmiş konut için beyan verilmesini ve vergisinin de ödenmesini yeterli görmektedir. Verilen beyanname kirası alınan konuta ilişkin olduğu vergi idaresi kayıtlarında görüleceğinden ve vergi idaresi de aile birliği kapsamında mevzuya baktığından pek bir sorun çıkarmamaktadır.

Soru 9) Bir Konuta Eşimle Birlikte Hisseli Sahibiz. Kira Bana Yatıyor. Eşim De Beyanname Verecek Mi?

Bu durumda, ortaklardan her birinin hissesine isabet eden kısmın, ilgili yıl için öngörülen istisna haddini aşması halinde; hissesine, istisna tutarının üzerinde bir konut kira geliri isabet eden ortak veya ortaklar bakımından söz konusu konut kira gelirinin beyanı gerekmektedir.      

Ortak veya ortaklarca beyanname verilmesi durumunda, her bir ortak konut kira gelirlerine tanınan istisnadan ayrı ayrı faydalanırlar.

Eşlerden biri kendi payına düşen kira gelirini beyan eder ama diğer eş kendi payına düşen tutarı beyan etmezse, beyan etmeyen eşe vergiyle birlikte ceza da kesilecektir. Yani ortaklardan/eşlerden birinin kendi hissesine düşen tutarı beyan etmesi diğer eşi/ortağı kurtarmaz.

Ancak eşlerden biri tüm kira gelirini beyan ederse vergi idaresi aile birliği kapsamında pek sorun çıkarmamaktadır.

Soru 10) Beyannameyi Nereye Vereceğim?

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar. Örneğin Kadıköy’de ikamet ediyorsunuz ve Bakırköy’de kiralık eviniz varsa bu kiralamadan elde ettiğiniz geliri ikamet ettiğiniz yer (Kadıköy) vergi dairesine beyan etmeniz gerekir.

Ama ticari kazanç sahibiyseniz ya da avukat, doktor gibi serbest meslek erbabı iseniz o zaman ikamet ettiğiniz yer değil ofisinizin/dükkanınızın/iş yerinizin bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekmektedir.

Soru 11) Elektronik Ortamda Beyanname Verebilir Miyim?

2023 yılında kira geliri elde edenler bunu 2024 Mart ayı içinde vergi idaresine beyan etmeleri gerekmektedir. Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), fiziken vergi dairesine gelinmeden de beyanname verilmesini sağladı. Elektronik ortamda beyanname verme yöntemi, hazır beyan sistemi diye bilinir ve bu linkten (https://hazirbeyan.gib.gov.tr/#/) ulaşılabilir.  Herkesin kolayca girip işlem yapacağı bir site hazırlanmış.

Ancak bu uygulamadan sadece kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratları ayrı veya birlikte elde edenler yararlanabilecektir. Kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iradın yanı sıra ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenler bu sistem üzerinden beyanname veremeyeceklerdir.

Hazır beyan sistemi, Gelir İdaresi Başkanlığı’na banka, PTT, TOKİ, Tapu gibi kurumlardan gelen bilgilerle oluşturulmaktadır. Bu bilgiler hatalı ise siz sistemde kendiniz düzeltebilirsiniz. Neticede esas olan beyanınızdır.

Soru 12) 2023 Yılında Kiracım Kira Bedelini Aylık Olarak Her Ayın 15’inde Dolar/Euro Olarak Ödedi. Döviz Kuru Olarak Hangi Tarihi Baz Alacağım?

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılatı belirleyeceksiniz.

Soru 13) Kirada Evim Var Ama Ben De Kiradayım, Beyanname Verecek Miyim?

Evet beyan etmeniz gerekmektedir. Elde ettiğiniz kira tutarı 21 bin TL’yi aşıyorsa beyan edeceksiniz. Ödediğiniz kira gelirinin özel bir formülle belirlenen tutarını gider olarak yazarsınız. Genelde bu gibi durumlarda pek vergi çıkmamaktadır.

İş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılattan oturulan konuta ilişkin kira bedelinin indirilmesi mümkün değildir.

Örneğin, Onur Bey, sahibi olduğu konutu 2023 yılında kiraya vermiş ve 60 bin TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan Onur Bey gayrimenkulü ile ilgili olarak 6 bin TL harcama yapmış ve gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 6 bin TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

2023 yılı için istisna tutarı 21 bin TL olduğu için
(60.000 – 21.000 = 39.000 TL)
(6.000 x 39.000) / 60.000 = 3.900 TL’yi sadece gider olarak yazabilecektir.

Soru 14) Dayımın/Teyzemin/Babamın Evinde Kira Vermeden Kalıyorum. Babam/Teyzem/Dayım “Almadığı Bu Kiradan” Dolayı Beyan Edip Vergi Ödeyecek Mi?

Kiraya tabi konut/yazlık/villa gibi binaları başkalarının kullanımına bedelsiz elbette bırakabilirsiniz. Buna hiç kimse karışamaz. Gayrimenkul sizin ve bu gayrimenkulü arkadaşınıza, eşinize, dostunuza elbette bırakabilirsiniz. Bu iyi niyetinizin altında çok insani/dostane duygular da yatabilir, çeşitli duygu ve nedenler de. Ancak Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arayarak bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi; “Acaba beni mi kandırıyor bu kişi?” diye düşünecek. Bu nedenle de gerçekte kira karşılığında para almasanız bile sizden vergisini alır. Siz, almadığınız bu kiranın vergisini beyan etmezseniz sizden bu verginin yanında hem ceza hem de her ay için aylık yüzde 3,5 gecikme faizi alacaktır.

Buna, GVK m.73 uyarınca emsal kira bedeli esası denir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına ya da bunların torunlarına ya da kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması durumunda, kira gelirinin beyanı ya da verginin ödenmesiyle alakalı herhangi bir sorun bulunmayacaktır. Yani daha basit bir ifadeyle anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına ya da kardeşlerine konutu/yazılığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kira ile alakalı ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir.

Ancak bu bir iş yeri ise kızınıza/oğlunuza bedelsiz bıraksanız bile almadığınız kiranın vergisini vergi idaresi talep etmektedir.

Ayrıca bunların dışındakilere örneğin amcaya, dayıya, halaya, kuzene, kayınpedere, en yakın arkadaşa, sevgiliye vs. konutunuzu bedelsiz Bırakırsanız Almadığınız Kiranın Vergisini De Ödemek Zorundasınız.

Soru 15) Sahip Olduğum Evimi 2023 Yılında Hiç Para Almadan Çok Sevdiğim Bir Arkadaşımın Kullanımına Bıraktım. Beyan Edecek Miyim?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, emsal kira bedeli esas alınır. GVK m.73 uyarınca ev sahibi kişi öncelikle kiraya verdiği bu evin belediyedeki kayıtlı bedeline (EVK m.29 vergi değeri) bakacak. Bu tutar varsayalım 2 milyon TL olsun ve bunun yüzde 5’ini yani 100 bin TL’sini kira almış gibi beyan edip vergisini ödeyecek.

Soru 16) Vergi Değeri 2 Milyon TL Olan Evimi 2023 Yılında Bir Arkadaşıma Yıllık 60 Bin TL’ye Kiraya Verdim. Ne Kadarlık Kısmını Beyan Edeceğim?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, emsal kira bedeli esas alınır. GVK m.73 uyarınca ev sahibi kişi öncelikle kiraya verdiği bu evin belediyedeki kayıtlı bedeline (EVK m.29 vergi değeri) bakacak. Bu tutar örneğe göre 2 milyon TL’dir ve yüzde 5’i ise 100 bin TL’dir. Ancak 60 bin TL kira alınmışsa Vergi İdaresi 100 bin TL üzerinden beyan etmenizi ve 100 bin TL üzerinden vergi ödemenizi isteyecektir. 

Ancak siz banka dekontu vs ile bunun böyle olmadığını gerçekte 60 bin TL kira aldığınızı ispatlayarak beyan ederseniz bu tutar üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor. Vergi idaresi 100 bin TL konusunda ısrar ederse konu yargıya kadar uzanabilir.

Soru 17) Kira Gelirimden İndirilecek Gider Uygulaması Nasıl Olmaktadır?

İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan giderler düşülür. Giderleri indirme yöntemi olarak mükellefe iki ayrı seçenek tanınmıştır.

İlki gerçek usul diğeri ise götürü gider yöntemidir. Beyanname verirken beyannamenin üzerinde bulunan “hasılatın tespit şekli” bölümünün altında yer alan “gerçek gider” ya da “götürü gider” kısmına “x” işaretini koyarak işlem yapılmaktadır. Yalnız aman dikkat hem gerçek usulü hem de götürü gideri aynı anda kullanamıyorsunuz. Sadece birini kullanacaksınız. Hatta bu yıl götürü gider yöntemini kullanırsanız seneye de bu yöntemi kullanmak zorundasınız. Yani götürü usulü kullandıysanız iki yıl üst üste bu usulü kullanmak zorundasınız.

Gerçek usulde, konut için ödenen aydınlatma, ısıtma, asansör gibi giderler indirilir.

Bir diğer gider yöntemi ise götürü gider yöntemidir. Kanun, mükellefleri gerçek giderleri yazmak ve bu giderlerle ilgili belgeleri saklamak yükümlülüğünden kurtarmak ve onlara bir kolaylık sağlamak üzere, götürü gider indirimini kabul etmiştir. Buna göre istisna düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15’i doğrudan gider yazılmak suretiyle uygulanır. Götürü giderde herhangi bir belge vs ibraz etmeniz gerekmemektedir.

Örneğin 2023 yılında konutunuzu bir yıllığına 50 bin TL’ye kiraya verdiğinizde bunu 2024 Mart ayında beyan etmeniz gerekecektir. Ancak bu konut için herhangi bir gideriniz olmadığından götürü gideri seçtiniz. Bu durumda 50 bin TL’den önce 21 bin TL istisna düşülür; kaldı 29 bin TL ve bunun da yüzde 15’i (29.000 x0,15=4.350 TL) götürü gider yazılır. Böylece 24.650 TL (29.000-4.350) üzerinden vergi ödenecektir.